Začíná český realitní trh ochlazovat?

www.hypoindex.cz, 25. července 2022 (10:08)

Ceny nemovitostí na českém realitním trhu se staly za poslední rok velmi vděčným tématem na novinářské titulky i hospodské debaty. Nečekaný skokový růst během koronavirové pandemie během dvou let zvedl ceny nemovitostí o několik desítek procent. Spousta expertů ale už na začátku tohoto roku čekala, že během roku 2022 budou ceny spíše stagnovat a nemovitostní trh by měl ochladit. Dočkali jsme se období, kdy budou ceny nemovitostí v Česku klesat?

Je pravda, že pokud jste si výhledově chtěli koupit nové bydlení, tak vás současná situace dostala do nezáviděníhodného postavení. Stojíte vlastně na pomezí možnosti vzít si hypotéku, s tím, že každý týden se ta šance na nižší úrokovou sazbu zase o kousek oddaluje. A také čekáte, jestli náhodou ty ceny nemovitostí přece jen nezačnou klesat.

Prostor pro pokles cen na trhu je

Když se podíváme krátce na fakta českého realitního trhu, tak určitý prostor pro korekci ceny najdeme. Ceny nemovitostí byly v posledních několika letech taženy především vysokou poptávkou, podporovanou nízkými hypotečními sazbami a také vysokou výnosností investic do realit. To podporovala nedostatečná nabídka nových bytů, která během covidové pandemie začala dokonce stagnovat až klesat.

V této situaci pak nejdříve přišlo ochlazení na hypotečním trhu. Odhodlanost ČNB a postupné zvyšování klíčových úrokových sazeb od poloviny minulého roku zdvojnásobilo hypoteční sazby a bude dále ochlazovat nové hypotéky. Těch se poskytuje stále méně. A v dalším období určitě nebude přibývat lidí, kteří by si mohli za těchto podmínek hypotéku dovolit.

Ceny českých nemovitostí jsou navíc pravděpodobně nadhodnocené, třeba o 30 %. Takto to odhadovala ČNB na začátku minulého roku, vzhledem k překotnému růstu a přehřátému trhu nemovitostí v první polovině roku 2021, je možné čekat, že teď to nadhodnocení bude ještě vyšší. Prostor pro prasknutí realitní bubliny a určitou korekci na trhu tady docela určitě je.

Ekonomická krize na obzoru?

Vysoká inflace je dozajista problém, se kterým se budou muset vyrovnat ekonomiky po celém světě. Po zvyšování klíčových úrokových sazeb tak sáhla nejen ČNB, ale také americká Fed, která se k takovémuto kroku už dlouho neodhodlala. A nejspíše po tom v pozdním létě skočí i ECB, která bude mít co dělat, aby zakročila proti rostoucí inflaci v eurozóně.

Dá se jen čekat, že zatímco ceny budou růst, tak pracovní trh bude ochlazovat. Stejně tak reálný růst mezd a celková koupěschopnost obyvatelstva. A spolu s tím bude ochlazovat i realitní trh. Zástupci realitek ostatně odhadují, že ceny nemovitostí sice porostou, ale rozhodně porostou méně, než bude celková inflace v letošním roce. A také méně, než kolik rostly v minulém roce.

Poslední ekonomická krize v roce 2008/2009 přinesla zhruba 9% pokles cen nemovitostí. Ten byl způsoben snižující se poptávkou po nákupu bydlení. Banky ztížily přístup k financování bydlení a také narostla nezaměstnanost kvůli ekonomické krize. Nezaměstnanost sice stále příliš neroste, ale i tak jsme momentálně v Česku v podobné situaci. Za poslední rok se zásadním způsobem omezil přístup k financování nákupu bydlení. A rostoucí nezaměstnanost se nejspíše projeví ještě do konce tohoto roku.

Začnou ceny nemovitostí klesat?

Dá se tak čekat, že už v druhé polovině letošního roku dojde ke stále výraznějšímu ochlazování českého realitního trhu. Už teď je zřetelné, že zájemců o nákup ubývá, zatímco nabídka nemovitostí k prodeji nesměle roste. Plně by se pak toto ochlazení mohlo projevit v následujícím roce. Rozhodně existuje prostor nejen pro to, aby ceny nemovitostí přestaly růst, ale také pro reálný pokles jejich cen. Přispívat k tomu bude dále i zvyšování klíčových sazeb ČNB, které pravděpodobně přinesou hypoteční sazby začínající sedmičkou. Hypoteční trh rozhodně nebude v následujícím rozmezí dvou až tří let lámat rekordy v objemu prodejů. A podobně si nejspíš povede i trh nemovitostí.