Předkupní právo na nemovitost - co byste o něm měli vědět?

flatzone.cz, 29. ledna 2025 (19:58)

Zjistěte, jak funguje předkupní právo k nemovitostem, kdo ho musí respektovat a jaké jsou možnosti jeho obejití. Přehled lhůt, výjimek i právních rizik.

Zákonné předkupní právo k nemovitosti (předkupní právo k podílu)

Předkupní právo je právní institut spjatý především se spoluvlastnictvím. V praxi to znamená, že spoluvlastník (tzv. „předkupník“) je povinen nejprve nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům, pokud jej chce převést na třetí osobu. Tento institut doznal v posledních letech podstatných změn, které mají vliv zejména na situace dědictví a spoluvlastnictví.

Uplatnění předkupního práva a jeho lhůty (zánik předkupního práva)

Od 1. července 2020 platí, že předkupní právo se uplatňuje pouze v omezených případech:

• U dědictví – dědicové mají předkupní právo po dobu 6 měsíců od nabytí dědictví. Pokud se například rozhodnete prodat svůj podíl na zděděné nemovitosti, musíte jej v prvním půlroce nejprve nabídnout ostatním dědicům. Výjimkou je převod na jiného spoluvlastníka nebo na příbuzného v přímé linii (např. syn, rodič).
• U spoluvlastníků – vztahuje se zejména na situace, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez vůle spoluvlastníků, typicky závětí nebo dědictvím. I zde platí lhůta 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
• Předkupní právo nájemce bytu – pokud nájemník bydlí v domě, který se poprvé rozděluje na bytové jednotky, má nájemník předkupní právo ke koupi „své“ jednotky. Toto právo je časově omezeno na 6 měsíců.
• Smluvní předkupní právo – může být sjednáno mezi prodávajícím a kupujícím (či jinou osobou) formou smlouvy. Pokud je navíc zapsáno do katastru nemovitostí, stává se věcným právem a váže se přímo k nemovitosti.

Omezení vlastnického práva předkupní právo

Předkupní právo představuje určité omezení vlastnického práva. Prodávající nemůže nakládat se svým podílem zcela volně a je povinen jej po určitou dobu nabídnout oprávněné osobě. Po uplynutí šestiměsíční lhůty však toto omezení zaniká a vlastník může podíl převést komukoli.

Zjistěte více v našem článku Co je vlastnické právo k nemovitosti?

Jak obejít předkupní právo? (předkupní právo darování)

V praxi vlastníci někdy hledají způsoby, jak předkupní právo obejít. U zákonného předkupního práva však existují výjimky přímo v zákoně – například převod podílu na jiného spoluvlastníka nebo na příbuzného v přímé linii (rodiče, děti). V takovém případě se předkupní právo neuplatní.

Předkupní právo SVJ a bytová jednotka

U společenství vlastníků jednotek (SVJ) obecně předkupní právo neexistuje. Výjimkou může být smluvní ujednání nebo specifické podmínky při rozdělování domu na jednotky, kdy nájemník dostává předkupní právo k jednotce, kterou obývá. I zde však platí šestiměsíční lhůta.

Porušení předkupního práva

Pokud vlastník nemovitosti prodá podíl bez toho, aby jej v zákonem stanovené lhůtě nabídl oprávněnému spoluvlastníkovi, vystavuje se riziku právních sporů. Oprávněný může požadovat, aby soud převedl podíl na něj za stejných podmínek, za jakých byl prodán třetí osobě.

Předkupní právo věcné

Kromě zákonného předkupního práva existuje i smluvně zřízené věcné předkupní právo, které je zapsáno v katastru nemovitostí. Toto právo se váže přímo k věci, a proto jej musí respektovat i nový vlastník. Porušení věcného předkupního práva může vést k neplatnosti převodu.

Novela občanského zákoníku předkupní právo 2025

Platná úprava vychází z novelizace občanského zákoníku z července 2020. Pro rok 2025 se aktuálně nepřipravuje zásadní změna v oblasti předkupního práva, ale vždy je vhodné sledovat vývoj legislativy a poradit se s právníkem.