Předkupní právo na nemovitost - co byste o něm měli vědět?
flatzone.cz, 29. ledna 2025 (19:58)
Zjistěte, jak funguje předkupní právo k nemovitostem, kdo ho musí respektovat a jaké jsou možnosti jeho obejití. Přehled lhůt, výjimek i právních rizik.
Zákonné předkupní právo k nemovitosti (předkupní právo k podílu)
Předkupní právo je právo určité osoby přednostně odkoupit nemovitost v případě, že se ji její vlastník rozhodne prodat. Toto právo může vzniknout na základě smlouvy (předkupní právo smluvní) nebo ze zákona (zákonné předkupní právo).
Podle občanského zákoníku platí, že pokud vlastníte nemovitost společně s jinou osobou jako podíloví spoluvlastníci, při prodeji podílu musíte nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům její odkoupení, kteří poté mají právo na využití předkupního práva. Výjimkou je darování podílu (viz níže).
Uplatnění předkupního práva a jeho lhůty (zánik předkupního práva)
Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od okamžiku, kdy je oprávněný informován o zamýšleném prodeji a jeho podmínkách. Pokud tuto lhůtu nevyužije, jeho právo zaniká (promlčení předkupního práva).
Omezení vlastnického práva předkupní právo
Předkupní právo představuje jedno z omezení vlastnického práva, protože vlastník nemůže s nemovitostí zcela volně nakládat. Pokud na nemovitost váže předkupní právo, je povinen při jejím prodeji nabídnout ji oprávněné osobě za stejných podmínek, jaké by poskytl třetí osobě.
Zjistěte více v našem článku Co je vlastnické právo k nemovitosti?
Jak obejít předkupní právo? (předkupní právo darování)
Vlastníci nemovitostí často hledají způsoby, jak obejít předkupní právo. Nejčastější metodou je darování nemovitosti, jelikož předkupní právo se na darování nevztahuje. Další možností je převod nemovitosti do společnosti, kde vlastník kontroluje podíly.
Předkupní právo SVJ a bytová jednotka
U společenství vlastníků jednotek (SVJ) neexistuje předkupní právo na bytovou jednotku. Výjimkou může být specifická dohoda v prohlášení vlastníka.
Porušení předkupního práva
Pokud prodáváte nemovitost bez nabídky oprávněnému předkupnímu nárokovateli, riskujete, že obchod bude napaden a soud rozhodne o jeho neplatnosti.
Předkupní právo věcné
Věcné předkupní právo představuje silnější formu předkupního práva, protože je zapsáno v katastru nemovitostí a váže se přímo k dané nemovitosti, nikoli pouze k osobě vlastníka. To znamená, že i při změně vlastníka nemovitosti toto právo přechází na nového majitele a musí být respektováno.
Věcné předkupní právo nejčastěji vzniká na základě smlouvy, ale může být také stanoveno zákonem, například v případě některých typů majetkových vztahů týkajících se pozemků či veřejného zájmu. Pokud je věcné předkupní právo zapsáno v katastru nemovitostí, jeho uplatnění je právně vymahatelné a případné porušení může vést k neplatnosti prodeje.
Tento typ předkupního práva poskytuje vyšší ochranu oprávněné osobě, protože kupující si při koupi nemovitosti musí předem ověřit, zda na ní nevázne takové právo. Pokud by došlo k prodeji bez jeho respektování, může oprávněná osoba požadovat převod vlastnictví na svou osobu za stejných podmínek, za jakých byla nemovitost prodána třetí straně.
Předkupní právo nájemce bytu
Nájemce bytu nemá ze zákona automatické předkupní právo k nemovitosti, ve které bydlí. Výjimkou může být situace, kdy je předkupní právo výslovně sjednáno ve smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud však nájemník o koupi bytu projeví zájem, může se s vlastníkem dohodnout na podmínkách odkupu.
Zejména u bytových domů v privatizaci mohlo být předkupní právo nájemců zakotveno smluvně. V takovém případě je vlastník povinen nabídnout byt nájemci ke koupi za stejných podmínek, jaké by poskytl třetí osobě. Pokud se pronajímatel pokusí obejít předkupní právo nájemce a prodá byt třetí straně bez nabídky nájemníkovi, může dojít k právním sporům a nájemce se může domáhat svého práva soudní cestou.
Novela občanského zákoníku předkupní právo 2025
Plánované změny občanského zákoníku v roce 2025 mohou přinést úpravy v oblasti předkupního práva, proto je dobré sledovat aktuální legislativu (předkupní právo občanský zákoník).
Pokud řešíte předkupní právo, doporučujeme konzultaci s právníkem, který Vám poskytne aktuální informace a pomůže minimalizovat rizika.