Jak demografické trendy ovlivní budoucnost realitního trhu v Česku?

flatzone.cz, 12. února 2025 (17:58)

V posledních letech se realitní trh v České republice vyznačoval vysokou poptávkou, která bohatě převyšovala nabídku. Tento faktor vedl k dlouhodobému zdražování bydlení a nerovnováze na trhu. Nicméně během následující dekády se mohou tyto podmínky v různých částech země proměnit. Klíčovou roli v tomto procesu bude hrát demografický vývoj, především stárnutí populace a generační obměna majitelů nemovitostí.

Vliv generace baby boomers na trh s nemovitostmi

Od roku 2025 začne celá generace baby boomers, tedy lidé narození mezi lety 1945 a 1954, překračovat věk 80 let. Tato věková skupina má zásadní vliv na nemovitostní trh, a to hned z několika důvodů.

Baby boomers v současnosti vlastní značnou část bytů a rodinných domů v Česku. Naše nová analýza ukazala, že tato generace vlastní 19,3 % bytů a 24,4 % rodinných domů. Celkem jde o 367 000 bytů a 500 000 rodinných domů, které většinou vlastní lidé starší 70 let. Očekává se, že značná část těchto nemovitostí během následujících let změní vlastníky v rámci dědického řízení.

Děti baby boomers se nacházejí v produktivním věku a mají obvykle své bytové potřeby již vyřešené. Proto lze očekávat, že nemovitosti po rodičích se budou dostávat na trh, ať už formou prodeje nebo pronájmu.

Historický vývoj a jeho dopad na současnou situaci

Generace baby boomers je demograficky nejsilnější skupinou v dějinách České republiky. Mezi lety 1945 a 1954 se narodilo přibližně 1,9 milionu lidí. Jak tato generace dospívala a zakládala rodiny, v letech 1965 až 1980 došlo k masivní výstavbě panelových domů. Celkem bylo postaveno přibližně milion panelových bytů.

Většina těchto bytů má dispozici 2+kk nebo 3+kk, což jsou ideální byty pro mladé rodiny. Paradoxně si je ale baby boomers v devadesátých letech privatizovali. To vysvětluje, proč dnes více než dvě třetiny bytů vlastněných touto generací spadá do panelové zástavby. Naopak v novostavbách postavených po roce 1995 vlastní baby boomers pouze 0,3 % bytů.

Dopad na trh: Kde ceny klesnou a kde porostou?

Realitní trh byl v posledních desetiletích charakterizován silnější poptávkou než nabídkou, což vedlo k růstu cen nemovitostí. Tento trend se ale může v některých regionech obrátit.

V menších městech s vysokým podílem seniorů vlastnících nemovitosti by mohlo dojít k:

• Přebytku nabídky oproti poptávce, což může způsobit pokles cen.
• Delší době prodeje starších bytů.
• Většímu podílu pronájmů, pokud se dědicové rozhodnou neprodávat.

Naopak v Praze, Brně a dalších krajských městech bude poptávka po bydlení i nadále převyšovat nabídku. Ani výraznější příliv nových nemovitostí na trh zde pravděpodobně nezpůsobí snížení cen.

Regionální specifika a možné výzvy

Největší změny lze očekávat v městech s 5 000 až 10 000 obyvateli, kde se kombinují tyto faktory:

1. Vysoký podíl seniorů vlastnících nemovitosti.
2. Migrace mladých do větších měst.
3. Nízká tržní aktivita, tedy menší množství transakcí.

Analýza identifikovala 55 měst, kde se nabídka nemovitostí může zvýšit 2 až 4,5krát oproti současné situaci, což může již opravdu způsobit snížení cen.

Jak se připravit na budoucnost?

Tyto změny zásadně ovlivní český realitní trh v blízké budoucnosti a neměly by zůstat bez povšimnutí. Budou klíčové pro developery, investory, majitele nemovitostí i pro města a stát.

Do budoucna bude nezbytné plánovat výstavbu promyšleněji, s důrazem na širší souvislosti a dlouhodobé strategie. Kvalitní data o trhu, demografii, pracovních příležitostech a rozvoji měst by měla hrát zásadní roli při rozhodování.

V menších městech bude nutné přizpůsobit nabídku skutečné poptávce a vyvarovat se nadměrné výstavby v oblastech, kde lze očekávat nárůst volných nemovitostí například z dědictví.

Developerské projekty by se měly zaměřit na lokality s růstovým potenciálem – místa, kam lidé míří za prací a kvalitní infrastrukturou, zejména na Prahu, Brno, krajská města a jejich okolí.

Porušení předkupního práva

Pokud prodáváte nemovitost bez nabídky oprávněnému předkupnímu nárokovateli, riskujete, že obchod bude napaden a soud rozhodne o jeho neplatnosti.

Role státu

Demografické změny budou v následujících nejméně 10 letech významně ovlivňovat realitní trh v České republice. Ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno a krajská centra, se dá očekávat, že poptávka nadále převýší nabídku. Naopak v menších městech může dojít k opačnému trendu, kdy příliv nových nemovitostí povede nejen k poklesu cen, ale i ke změně přístupu k nové výstavbě.

Vývoj realitního trhu bude zásadně ovlivněn stárnutím populace a generační obměnou. Klíčovou roli v jeho stabilizaci a přizpůsobení se měnícím potřebám obyvatel mohou sehrát stát a samosprávy, pokud k problematice přistoupí odpovědně. Důležité však je, aby politické reprezentace při plánování hleděly dál než jen na jedno volební období.