Pražský trh s novými byty zažívá rekordní jaro. Ceny rostou, zájem trvá

flatzone.cz, 27. května 2025 (19:58)

Zájem o nové byty v Praze roste, poptávka byla na jaře 2025 druhá nejvyšší za posledních 15 let. V prvním čtvrtletí letošního roku se prodalo 2 550 nových bytů, což je téměř o 60 % více než ve stejném období loni a o třetinu více než minulý kvartál. Více bytů, a to pouze o necelá 4 %, se prodalo jen v rekordním druhém čtvrtletí roku 2021. Pokud trh setrvá v tomto tempu, mohl by se letošek stát z hlediska prodejů rekordním rokem.

Hypotéky zlevnily, trh znovu ožil

Jedním z hlavních důvodů zrychleného trhu a rostoucí poptávky je zlevnění hypoték. Úrokové sazby, které ještě loni touto dobou atakovaly 5,2 %, klesly na úroveň 4,68 %. Financování bydlení formou hypotečních úvěrů se tak stává znovu o něco dostupnější a zájemci přestávají čekat na další pokles sazeb. Banky poskytly v březnu úvěry v hodnotě téměř 33 miliard korun – o 75 % více než před rokem.

Nejde však jen o levnější peníze. Roli hraje i oživení ekonomiky a obecná nejistota ve světě – od kolísajících akciových trhů až po napětí v mezinárodním obchodu. Nemovitosti tak opět potvrzují svou roli „bezpečné varianty“ pro menší i větší investory.

Nabídka klesá, povolování vázne a do prodeje tak přibývá nedostatek bytů

Na konci prvního čtvrtletí bylo na pražském trhu jen 5 350 nových volných bytů, to je o více než 6 % méně než koncem loňského roku. Ačkoliv se do nabídky postupně dostávají nové projekty, tempo naráží na překážky v povolovacích řízeních. Za posledních 20 let se v Praze ani jednou nepodařilo povolit potřebných 10 000 bytů ročně, aby měla nabídka šanci pokrýt poptávku. Kvůli tomu roste tzv. bytový deficit – a spolu s ním i ceny nejen bytů, ale i nájmů.

Ceny stoupají, nové byty jsou na historickém maximu

Nedostatečná nabídka a rostoucí poptávka tak samozřejmě tlačí nahoru ceny. Průměrná nabídková cena nového bytu se vyšplhala na 167 947 Kč za metr čtvereční, což je o 10 % více než za stejné období minulý rok. Prodejní ceny pak rostly ještě svižněji, meziročně o 12,5 %, na 159 778 Kč/m².

Ceny jak bytů v nabídce, tak bytů prodaných jsou aktuálně na novém historickém maximu.

Nejdráže vycházejí aktuálně velké byty 5+kk, kde průměrná nabídková cena za metr přesahuje 185 000 Kč a prodejní dokonce 200 000 Kč. Bytů 5+kk je ale zároveň v nabídce také nejméně, tvoří pouze 1,3 % celkové nabídky.

Naopak nejlevnější jsou v přepočtu na cenu za m² byty 2+kk a 3+kk. Těchto bytů je v současnosti také v nabídce nejvíce, dispozice 2+kk a 3+kk tvoří v současnosti téměř 70 % nabídky. Byty 2+kk se nyní nabízejí za průměrnou cenu 163 544 Kč/m², byty 3+kk prodávají za průměrně 154 403 Kč/m².

Lokality

Z pohledu lokality zůstávají nejdražší tradiční „prémiové“ čtvrti, tedy centrum města (Praha 1, 2 a 7), kde ceny překračují 200 000 Kč za metr. Nejlevněji se prodává na Praze 9 za průměrnou cenu 147 325 Kč/m².

Z hlediska počtu prodejů nejoblíbenějšími zůstávají čtvrti Praha 4, 5, 9 a 10 – tedy oblasti, které kombinují dostupnost, rozvíjející se infrastrukturu a širokou nabídku novostaveb.

Nájemní bydlení pod tlakem

Zvyšující se ceny nemovitostí se postupně propisují i do trhu nájemních bytů. Průměrný nájem v Praze vzrostl meziročně o 4 % na 468 Kč/m². Ještě více stoupl tzv. institucionální nájem – o téměř 12 %, aktuálně na 593 Kč/m². Institucionální nájem je dlouhodobý nájem bytu poskytovaný profesionálním vlastníkem, jako je investiční fond nebo developerská firma, která se specializuje na pronájem nemovitostí ve větším měřítku.

V hlavním městě je aktuálně cca 6,5 tisíce bytů v krátkodobém nájmu. Výnosy v tomto segmentu meziročně vzrostly o téměř 12 % na necelých 63 000 korun měsíčně.