Nabídka vs. Prodeje – Porovnání mezi Prahou a regiony

V Praze nabídka novostaveb vzrostla o 22 % z 4750 bytů na konci března 2020 na 5800 bytů na konci června. Nabídka v regionech zůstává stabilní, respektive se snížila o 2 % z 7045 bytů na 6870. Součet nabídky nových bytů ve všech regionech je tím pádem o 1000 větší než v Praze.

Prodeje v Praze byly naopak oslabeny o 15 % z 1300 bytů v prvním kvartálu na 1100 bytů v kvartálu druhém, znamená to stejný pokles v porovnání se stavem před rokem (2Q 2020). V regionech bylo zaznamenáno 1671 prodejů, což je pouze o 1 % více než v minulém čtvrtletí a o 500 jednotek více než v Praze. Snížení prodejů bylo způsobeno odložením jak ze strany poptávky kvůli nejistotě, tak i ze strany nabídky kvůli tomu, že po dobu celostátní karantény nefungovala prodejní centra developerských společností. Navíc do teď není jisté, zda bude zrušena daň z nabytí nemovitosti, zda banky nebudou zlepšovat podmínky uzavření hypoték nebo zda budou zrušeny odpočty úroků z daňového základu. Tyto podmínky zbrzdily rozhodování o koupi nemovitosti, případně mohly motivovat zájemce k zakoupení levnějších novostaveb mimo Prahu.

Aktuálně největší část mimopražské nabídky (60 %) tvoří čtyři regiony – Jihomoravský (1 447), Středočeský (1272), Olomoucký (742) a Plzeňský (648). Za posledních 12 měsíců se k tomu zvýšila nabídka v Moravskoslezském kraji o 176 % na 607, v Libereckém o 123 % na 412 a v Libereckém o 184 % na 398 jednotek. Tyto kraje tak atakují přední příčky Plzeňského a Olomouckého kraje. Nejmenší nabídku má nadále Ústecký kraj (114) a kraj Vysočina (170 jednotek).

Nejenže za poslední kvartál prodeje klesly o 15 % v Praze. Počet prodaných bytů se snížil také u třech největších regionů – o 9 % v Jihomoravském, o 28 % ve Středočeském a dokonce o 45 % v Olomouckém kraji. Ztrátu v objemu prodejů nicméně vykompenzovaly menší kraje, především Plzeňský, kde se prodalo 234 bytů, a Pardubický, kde se prodalo 131 bytů – u obou krajů je to nejvíce od 3Q 2018. V kraji Vysočina jsme naměřili rekordní počet 171 prodaných bytů za kvartál. Jedná se o čtvrtý nejvyšší objem prodejů ze všech regionů, který byl způsobeno hromadným výprodejem jednoho projektu. což je obdivuhodné na to, že objem nabídky v kraji se řadí v porovnání s ostatními kraji až na předposlední (12.) místo. V Ústeckém kraji se prodalo pouze 5 jednotek, ostatní regiony zaznamenaly pouze nižší desítky prodejů.

Ceny

Nabídkové ceny zůstaly v porovnání s prvním kvartálem 2020 v Praze stejné (111 700 Kč za m2) a v regionech se zvýšily o 2,4 % na 63 800 Kč za m2. Prodejní ceny se v Praze zvýšily o 1 % na 108 000 Kč a v regionech o 3 % na 61 900 Kč za m2.

Pokud pomineme Ústecký kraj, ve kterém se 5 jednotek prodalo průměrně za 89 000 Kč za m² poblíž lyžařského střediska Klínovec, v regionech se za nejvyšší ceny aktuálně prodává v Jihomoravském (70 700 Kč za m²) a Středočeském kraji (65 800 Kč za m²). Nejlevněji se tento kvartál prodávalo v Karlovarském kraji (42 900 Kč za m2) a v kraji Vysočina (46 500 Kč za m2). Největší pokles cen prodaných bytů byl za poslední kvartál zaznamenán v Libereckém kraji (41 % pokles z 108 000 Kč na 63 600 Kč za m2), dále v Jihočeském (14 % pokles z 61 400 Kč na 52 700 Kč za m2) a ve Zlínském kraji (8 % pokles z 51 400 Kč na 47 500 Kč za m2), přesněji řečeno se ceny dostaly do normálu po kvartálu četných prodejů horských apartmánů, které tlačily ceny vysoko nad průměr standardních krajských projektů. Ceny v Plzeňském a Královéhradeckém regionu navíc po dlouhé době překonaly Jihočeský a Liberecký kraj.

Ačkoli trend rozevření cenových nůžek mezi cenami v regionech a v Praze zůstává stejný, tento kvartál se rozdíl cen zmenšil ze 78 % na „pouhých“ 74 % (v Praze se za m2 platí téměř 2x více než v průměrně v regionech).

Výměry

Zatímco se v minulém kvartále největší byty prodávaly v Pardubickém (80 m2) a v kraji Vysočina (75 m2), první příčky tentokrát obsadil Jihočeský (88 m2) a Královéhradecký kraj (83 m2). Po Ústeckém kraji (28 m2 – hrstka malých horských apartmánů) se nejmenší nemovitosti prodávaly v Moravskoslezském (50 m2) a Plzeňském kraji (54 m2).

V porovnání s Prahou jsou prodané nemovitosti v regionech o 4 metry menší (65 vs. 61 m2) a dostupné o 3 metry menší (68 vs. 65 m2).

V posledních letech se více prodávají menší nemovitosti. Z hlediska prodejů se výměra za poslední tři roky zmenšila o 7 metrů (68 m2 v 1Q 2017 vs. 61 m2 v 2Q 2020) a v nabízených se zmenšila dokonce o 13 metrů (78 m2 v 2Q 2017 vs. 65 m2 v 2Q 2020). Tento vývoj, až na výjimky ve čtvrtém kvartálu let 2017 a 2018, ukazuje, že se v průměru prodávají menší byty, než jsou v průměru v nabídce. Zároveň tento postřeh neznamená, že by se velké byty neprodávaly. Trend je spíše způsobený tím, že developeři obecně staví více menších bytů, protože se dají rychleji prodat.