Dlouhodobý pronájem - Pasivní příjem z nemovitostí 1/3
Dlouhodobý pronájem - Pasivní příjem z nemovitostí 1/3
flatzone.cz, 1. září 2019 (19:37)
„Generujte pasivní příjem a staňte se finančně nezávislými!“ Větu v tomto smyslu můžete často slyšet z úst velkých investičních guru, kteří se Vám po určité době snaží prodat předražený online kurz nebo e-book. „Je to jednoduché, stačí postupovat podle tohoto krátkého návodu!“ I když tento koncept snadného a rychlého zbohatnutí zní atraktivně a podvědomě mu chceme věřit, realita je samozřejmě mnohem složitější.
Pasivní vs. Aktivní příjem:
Aktivní příjem generujete, pokud vykonáte práci, za kterou dostanete zaplaceno jednou. Pasivní příjem naopak vytváříte ve chvíli, kdy vykonáte práci jednou a zaplaceno za ni dostanete vícekrát.
V této sérii se podíváme na 6 typů investic, ze kterých je možné generovat pasivní příjem. Zároveň bychom Vás chtěli hned upozornit, že žádný z těchto bodů negarantuje jistý zisk. Všechny investice jsou rizikové a je potřeba postupovat opatrně.
Dlouhodobý pronájem
Investice do dlouhodobých pronájmů je známá věc. Pokud si nejste jistí, jak vypočítat reálnou návratnost této investice, přečtěte si náš článek Jak si spocitat návratnost investice a vyzkoušejte si kalkulaci skrze naší excelovou šablonu.
Chcete-li zvýšit návratnost Vašeho vlastního kapitálu, který do nemovitosti investujete, je důležité využít výhod úvěru. Hypotéka Vám umožní zakoupit nemovitost s menším kapitálem (např. jen 20% z celkové ceny nemovitosti) nebo Vám umožní investovat do více nemovitostí najednou.
Klíčové je najít nemovitost, která je i po odečtení nákladů výnosnější než Vaše úroková sazba na hypotéce. Pokud se Vám toto podaří, hypotéku nebudete splácet Vy, ale Vaši nájemci.
Příklad
| Lokalita | Ostrava |
| Cena nemovitosti | 1 300 000 Kč |
| Výměra | 70 m2 |
| Měsíční nájem | 12 000 Kč |
| Počáteční rekonstrukce | 0 Kč (Byt byl právě zrekonstruován) |
| Podíl úvěru z ceny nemovitosti | 75 % |
| Úroková sazba | 2,8 % (Klasická hypotéka) |
| Doba splácení | 15 let (s předpokladem, že se úroková sazba nebude měnit) |
| MDaň z nemovitosti | 588 Kč |
Tyto parametry zasadíme do naší šablony na vypočítání návratnosti investice do nemovitosti a necháme si vygenerovat výsledky. V záložce Cash Flow Analýza dále můžeme zkoumat tyto informace:
- Po dobu trvání úvěru nám nemovitost průměrně generuje profit cca 12 000 Kč ročně (a to i po odečtení všech nákladů spojených s úvěrem).
- Na zakoupení nemovitosti bude potřeba investice vy výši cca 375 000 Kč. To je v přepočtu skoro 29 % z celkové ceny nemovitosti. Kromě 25 % z výše kupní ceny nemovitosti totiž musíme zaplatit jiné poplatky včetně daně z nabytí nemovitosti.
- Za 15 let je hypotéka splacená. Za tuto dobu nemovitost vydělala cca. 180 000 Kč. Tento příjem je ale spojený pouze s pronájmem. Ve skutečnosti jsme za tuto dobu zvýšili náš majetek o 975 000 Kč (výše hypotéky).
- Mimo to se za tuto dobu pravděpodobně zvýšila i hodnota nemovitosti. Pokud počítáme s ročním růstem 5 %, hodnota nemovitosti se vyšplhala z 1 300 000 Kč na cca. 2 700 000 Kč (růst je samozřejmě jen předpoklad, který se nedá vypočítat dopředu. Například v Praze cena secondhandových bytů mezi 2017 a 2018 vzrostla o 9,8 %)
Pokud bychom se po 15 letech rozhodli nemovitost prodat za 2 700 000 Kč, zhodnotíme naši počáteční investici 375 000 Kč o 720 %, průměrně o 48 % ročně.
Pokud bychom se rozhodli, že si nemovitost ponecháme, tak po splátce hypotéky budeme generovat roční zisk cca 97 000 Kč (za předpokladu, že se nájemce nebude stěhovat, nebo že nenastane jiný závažný problém). To je cca 25 % roční návratnost z naší počáteční investice.
Pasivní příjem
Nicméně otázka pořád zůstává stejná: Jak můžeme z investice vytvořit pasivní příjem? Výhodou větších měst jako např. Ostrava je, že v nich existují firmy specializující se na správu nemovitostí. Za svoje služby si účtují jednu z těchto dvou variant:
- Fixní poplatek za měsíc (většinou 500 Kč – 1500 Kč měsíčně za jednu bytovou jednotku)
- Určité procento z měsíčního nájmu (většinou od 8 % - 15 %)
Budeme-li předpokládat, že seženeme spolehlivou firmu, která se postará o veškerou administrativu za 1000 Kč měsíčně, pak nám po dobu splácení hypotéky nemovitost bude generovat nulový zisk (12 000 Kč – 12 x 1000 Kč = 0). Po splacení hypotéky (pokud se nezmění výše nájmu) ale nemovitost bude generovat zhruba 80 000 Kč ročně (21% návratnost).
Nezapomeňme, že i přes nulový zisk z nájmů nám bude růst majetek díky splácení hypotéky a díky kapitálovým ziskům. Pokud tedy investice z dlouhodobého hlediska přestane dávat smysl, můžeme ji kdykoliv prodat, zhodnotit tak naší investici a výdělek reinvestovat do další nemovitosti.
Rizika
Pokud v bytě máte problémového nájemce, který např. přestal platit, jeho vyhoštění může trvat několik měsíců (dokonce i let). To pro Cash flow neznamená nic dobrého. Všechny nové kandidáty si pečlivě prověřte, aby se podobné situace nikdy nestaly.
Tipy
- Vždy vyjednávejte o lepší ceně – transakce je hlavním určujícím momentem návratnosti. S inzerovanou cenou se dá hýbat.
- „Čas na trhu je lepší než časování trhu.“ Začněte do nemovitostí investovat co nejdříve. Analýza je důležitá, ale důležitější je posílat nabídky, bavit se s majiteli a hledat tu pravou příležitost.
- Pokud rekonstruujete nemovitost, neinvestujte do zbytečných kosmetických úprav. Opravte jen to nezbytně nutné k funkčnímu využití nemovitosti a nepoužívejte zbytečně drahé materiály. Málokdo potřebuje mramorovou kuchyňskou desku.
- Začněte v malém měřítku. Pokud Vám investování do nemovitostí sedne, postupně Vaše aktivity zvyšujte.
Krátkodobý a střednědobý pronájem
Další částí tématu Jak generovat pasivní příjem z nemovitostí je problematika krátkodobého a střednědobého pronájmu. Tomu se budeme věnovat v dalším příspěvku...