Ceny bytů versus fáze projektu

Stavebni-forum.cz, 2. září 2021 (13:54)

V prvním čtvrtletí vzrostly tržní ceny bytů, rodinných domů a pozemků v České republice mezičtvrtletně nejvíce za posledních deset let. Je to dáno nejen zdlouhavým povolovacím procesem, tedy jedním z faktorů velkého převisu poptávky nad nabídkou, ale také nadstandardním zájmem investorů, dostupným financováním a zdražováním stavebních materiálů a prací.

Při detailnějším pohledu na pražský trh, kde meziročně stoupla cena za 1 m2 bytové plochy o 8,3 %, je navíc patrné, že ceny bytových jednotek zde neúměrně rostou už v jednotlivých fázích developerského projektu. Analytické oddělení JRD provedlo průzkum, z něhož vyplývá, jakým způsobem se mění ceny bytů mezi spuštěním prodeje, zahájením výstavby a kolaudací projektu. Průměrná změna ceny vlivem samotného zahájení stavby činí přibližně 3 % a následně 4,5 % vlivem kolaudace: nový byt, jenž vydrží v nabídce až do svého dokončení, tak v průměru zdraží o 7,5 % (oproti ceně v přípravné fázi). Zájemce, který si koupí danou bytovou jednotku po kolaudaci, proto zaplatí o stovky tisíc korun více než klient, jenž si ji pořídil ještě tzv. na papíře.

Daný výpočet se dá aplikovat také na průměrný pražský byt, který byl uvedený do prodeje v 1. čtvrtletí roku 2021. Podle analýz JRD bylo v tomto období nabídnuto celkem 896 jednotek v 12 nových developerských projektech, z nichž se do přímého prodeje dostalo 625 bytů s pravomocným územním rozhodnutím v celkové hodnotě 4,747 mld. Kč – to činilo v průměru 119 447 Kč za m2, resp. 7 772 111 Kč za jednotku. Pokud si klient nepořídil byt za tuto cenu hned na počátku, při zahájení výstavby již zaplatí o 3 % více, což dále naroste o 4,5 % při jeho kolaudaci. V konečném součtu tak připlatí dalších nejméně 594 400 Kč. Očekáváme ale, že výsledná cifra bude ještě vyšší. Není v ní totiž přihlédnuto k přirozenému růstu cen v čase (tedy inflaci), kterou je nyní poměrně těžké předvídat. Pokud by tak byl uvažován i přirozený růst cen v očekávané výši 5,2 % ročně, pak by výsledná cena bytu činila (za první rok v nabídce) ještě o 404 150 Kč více.

V současné době motivují ke koupi bytu tzv. na papíře i nízké úrokové sazby hypoték. Ty však již zaznamenaly první plošné zvýšení, které pravděpodobně přeroste v budoucí trend. Odborníci totiž nepředpokládají, že by se do konce letošního roku dala očekávat jejich stagnace nebo snižování. Pořízení bytu až po kolaudaci proto sice přinese novému majiteli větší jistotu, že získá bydlení (či investici) zcela podle svých představ, protože si jej může na vlastní oči prohlédnout, musí ale počítat s vyššími pořizovacími náklady způsobenými jak změnami jeho ceny během jednotlivých fází projektu, tak zvyšováním inflace a úrokových sazeb hypoték. Navíc je velmi pravděpodobné, že vysněný dokončený byt vůbec nesežene, neboť se kvůli enormní poptávce vše rychle rozprodá.