Porostou ceny bytů i v roce 2022?

Novebyty.cz, 3. února 2022 (08:00)

Na počátku pandemie předpokládali mnozí experti pokles cen bytů i o 15 %. Vývoj však ukázal pravý opak a ceny se po úvodních rozpacích, když se jak developeři, tak i zájemci o nové bydlení zorientovali v nepředpokládané situaci, „ustálily“ v křivce nepřetržitého růstu, který se zdá, že nemá konec. Je to však opravdu tak?

Diskuse odborníků v rámci poslední letošní akce Stavebního fóra, které se konalo minulý týden na téma „Výhledy do roku 2022“ se proto nesla v zamyšlení, co bychom mohli v příštím roce na bytovém trhu ohledně růstu cen čekat.

Ceny klesat nebudou

Dobrou zprávou by bylo, že ceny bytů již neporostou a budou alespoň stagnovat. To se však podle mínění zúčastněných nepředpokládá, byť se letos v Praze pravděpodobně prodá až 8000 bytů, tedy rekordní počet oproti 5000 až 6000 z minulých let, jak uvedl Petr Michálek ze Skanska Reality. Důvodem je především to, že „lidé považovali investici do bydlení za bezpečný přístav“, jak řekl. Zároveň však podotkl, že vzhledem k tomu, že „poptávka je neustále silná, nabídka klesá a veškeré náklady developerů neuvěřitelně vyrostly, nevidí trend vedoucí k tomu, že by ceny měly klesat.“

A jelikož tedy stagnace, natož pokles nepřicházejí vůbec v úvahu, zůstává jedinou otázkou o kolik? Podle Jana Fraita z České národní banky sice ČNB „předpokládá v příštích dvou letech nadále další růst cen bytů“, tempo však už nebude tak závratné, a „bude klesat k jednociferným úrovním.“ Totéž se domnívá i Lukáš Kovanda z Trinity Bank, který prognózuje „mírnější tempo růst cen“. Zároveň však upozornil na fakt, že podle ČNB jsou ceny nadhodnoceny až o 30 %, což podle jeho názoru, i když jak předeslal se může mýlit, představuje jakousi nafouklou bublinu, která by měla splasknout. A obrazně řečeno „ten špendlík, který by to způsobil zatím nemáme.“ Určitým způsobem však může ochlazení trhu způsobit poslední zvýšení úrokových sazeb, kdy bankovní rada ČNB razantně zvýšila základní úrokovou sazbu o 1,25 procentního bodu na 2,75 procent.

Zdraží úrokové sazby cenu bydlení?

Jan Frait nevylučuje další růst úrokových sazeb ČNB, nebude to však podle něj „žádné velké drama, zvýšení nebude skokové.“ Podle Lukáše Kovandy by to ale „nemělo být výrazně nad 3 %, pokud by se sazba blížila 4 %, bylo by to jen tehdy, když by se inflace pohybovala kolem 10 %.“

Nepochybně úrokové sazby ovlivní dostupnost bydlení, což se nedotkne jen zájemců o nové byty, ale i developerů. Podle Michaely Tomáškové z Central Group „kupovalo 55 % jejich klientů byt na hypotéku. Zpřísnění podmínek podle jejich propočtů vyřadí z tohoto celkového počtu zhruba tak 10 až maximálně 13 % lidí.“ Pro developery to tedy nic zásadního neznamená, protože je tu stále velký počet zákazníků, kteří si kupují byt jako investici. Ať už jde o jednotlivé soukromé osoby, nebo o institucionální investory. Zájemců budou mít při současném nedostatku bytů na trhu víc než dost, což se projeví i na dalším růstu cen.

V žádném případě tedy zvýšení úrokových sazeb jejich růst nezastaví. Patrně větším „problémem pro lidi, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení, bude inflace, zejména růst cen potravin a energií, které omezí jejich schopnost koupě,“ jak upozornil Petr Michálek. Navýšení úrokových sazeb pak může způsobit potíže při splátkách úvěru i těm lidem, kteří si v posledních 5 letech koupili dražší bydlení. Podle analýz a testů ČNB, jak řekl Jan Frait, však „riziko nesplácení není příliš velké, není to systémová záležitost." A dále připodobnil množinu hypotečních úvěrů k lesu, když podotkl: „Může se to stát, ale není cílem, aby všechny stromy v lese byly zdravé, ale aby les zůstal odolný.“

Porostou ceny pronájmu?

S růstem cen nových bytů souvisí i pronájem. Ubyde sice jistý počet zájemců, kteří nedosáhnou na hypotéku a tím se budou muset spokojit s nájemním bydlením. Bytový trh však nadále potáhnou investoři. Ti individuální se ale do nájmu nových bytů příliš nepohrnou, protože jejich výnosnost poklesla a v Praze dělá zhruba jen něco okolo 2,5 %. Výhledově se to pak příliš nezmění, počítáme-li v budoucnosti s vyššími úrokovými sazbami hypoték a rostoucí inflací.

Nájemní ceny sice podle Tomáše Běhounka z advokátní kanceláře bnt attorneys in CEE „stagnují a jsou na úrovni předcovidového období,“ jejich růst se však předpokládá, i když zdaleka nekopírují strmou křivku zvyšování cen bytů, jak bylo dříve zvykem. Lukáš Kovanda proto v nastávajícím období předpokládá jejich „dlouhodobý pomalý růst,“ který ovšem institucionálním investorům z důvodu delšího časového horizontu svého plánování tolik nevadí.

Jejich zájem naopak stoupá a u developerů se dveře s nabídkami doslova netrhnou. Institucionální investoři se snaží koupit celé bloky domů určitých projektů. Za této situace i někteří developeři věnují část svých projektů nájemnímu bydlení, což v praxi znamená, že nedostatek bytů určených na trhu ke koupi do vlastnictví se ještě zvyšuje.

Výhledy pro rok 2022

Růst cen bytů pro rok 2022 je nepochybný. Hlavně proto, že spousta dosavadních problémů spojených především s nedostatkem vhodných pozemků pro realizaci bytové výstavby či se zdlouhavým stavebním povolením, nadále trvá. K tomu ještě letos přistoupily razantně se zvyšující ceny stavebních prací a materiálů, jak zdůraznil v diskusi Petr Michálek.

Kardinální otázkou, která limituje příští vývoj, je však legislativa. Nový stavební zákon měl usnadnit cestu developerům k výstavbě většího počtu bytů. Jak to ale vypadá, chystá se budoucí vládní koalice vrátit některé aspekty zákona částečně zpět do původních kolejí, což se týká zejména vztahu státní stavební správy a samospráv. Ty nezřídka z různých důvodů novou výstavbu blokovaly. Vyhlídky na možnou změnu zastavení růstu cen nabídkou většího počtu nových bytů se tak mohou i v příštích loetech dále odkládat.