Budoucí výnosnost investičních bytů: pohled na vývoj výnosnosti z pronájmů i očekávané kapitálové zhodnocení

Hypoindex.cz, 21. června 2022 (08:00)

Od roku 2016 do roku 2021 zaznamenaly ceny bytů na českém trhu výrazné růsty. Silná preference Čechů pro vlastnické bydlení a nízké úrokové sazby, které umožňovaly lidem kupujícím pro vlastní potřebu na hypotéky dosáhnout a investorům zvyšovaly výnosy, poté výrazně vyklonily poptávku ve prospěch vlastnického bydlení. Méně se již diskutovalo, že tomu bylo do velké míry na úkor nájemního bydlení, které až nyní začíná opět ožívat.

Téměř stagnující nájmy, respektive jejich velmi mírný růst vedl v kontextu dynamicky rostoucích cen nemovitostí k výrazné kompresi yieldů napříč Českou republikou – nejprve v Praze a později také v regionech ČR. Perspektivou investorů do nájemních bytů, kteří spoléhají na kombinaci příjmů z pronájmu a budoucího růstu cen bytu (kapitálového zhodnocení), tedy nemusí být lehké se v dění na trhu vyznat. Co lze na českém trhu v obou příjmových složkách v příštích letech čekat predikuje analýza Silverline Real Estate.

Výnosnost z pronájmu: Akcelerace tempa růstu nájmů

Z pohledu propojení nádob vlastnického a nájemního bydlení dochází k již očekávanému – výrazné akceleraci tempa růstu nájmů. To je samozřejmě taženo i vysokou inflací (snahou vlastníků ochránit příjmy v reálném vyjádření) a nově i silnou poptávkou ze strany válečných uprchlíků z Ukrajiny.

Ačkoliv se v roce 2022 zatím jedná jen o data za první kvartál, trend je již jasný. Nahrává tomu i současná struktura výdajů domácností: Češi za nájem nyní utratí jen přibližně 18 % disponibilního příjmu, v západní Evropě se přitom nezřídka jedná o 25 %, v Německu dokonce o 30 %.

Největší prostor pro další růst nájmů oproti těm současným je přitom z pohledu disponibilního příjmu domácností v Ústí n. Labem, Karlových Varech a Plzni. Nejmenší naopak postupně v Brně, Praze, Zlíně, Pardubicích či Hradci Králové.

„Růst cen nájmů v roce 2022 již výrazně akceleroval. Pro celý rok 2022 očekáváme na celorepublikové úrovni v průměru udržení stávajícího tempa a tedy meziroční růst okolo 15 % p. a.,” uvádí se v analýze.

Kapitálové zhodnocení: Trend konvergence cen nemovitostí v regionech k cenám pražským

Druhým, už na první pohled méně čitelným trendem na trhu, je konvergence cen nemovitostí v regionech k cenám v metropolích (Praha a Brno). Tato konvergence je znatelná již poslední 2 – 3 roky a očekává se, že potrvá i dále, téměř do dosažení rovnovážných poměrů cen nemovitostí vůči lokálním kupním silám obyvatel.

V České republice byly historicky rozdíly mezi cenami nemovitostí v metropolích a na periferii značné – vůči Praze byly ceny v krajských městech méně prosperujících regionů (Ostrava, Ústí n. Labem) jen na úrovni 20 – 30 %. Ceny nemovitostí v krajských městech více prosperujících regionů (např.: Liberec, České Budějovice, Karlovy Vary) pak také často pouhých 40 %. Jednalo se o vysoký nepoměr oproti kupním silám v daných lokalitách – ve všech krajských městech ČR (včetně Ústí n. Labem či Ostravy) jsou totiž průměrné mzdy na úrovni ~75 – 80 % těch pražských.

Takovéto rozdíly v cenách metropolí a cenách v jiných krajských městech byly i anomálií v mezinárodním kontextu – v Německu či jiných státech v západní Evropě typicky dosahují ceny nemovitostí regionálních měst alespoň 60 % hodnoty cen v metropolích. Bylo tedy jen otázkou času, než se také lokální kupní síla a mobilita kapitálu investorů dá do pohybu v rámci ČR a spustí konvergenci cen.

Lze očekávat, že zejména ve vybraných městech bude konvergence dále pokračovat, nárůsty cen z tohoto pohledu je tedy možné očekávat zejména v Ústí n. Labem a Ostravě.

Jelikož je trh kromě trendu konvergence ovlivňován řadou dalších faktorů, pro odhad budoucího vývoje je zapotřebí si rozklíčovat řadu faktorů na straně poptávky i nabídky a to na lokální úrovni. Silverline Real Estate používá pro odhad stavu lokální nabídky a poptávky set indikátorů, která dohromady skládají základní obrázek o stavu místního trhu – jedná se především o kupní sílu obyvatel, měnící se hustotu obyvatel či stávající velikost a nové přírůstky bytového fondu.

Při aplikaci hodnot tohoto setu indikátorů na 13 českých krajských měst získá ucelený pohled na lokální stav trhu.

Závěrem je, že nejvyšší budoucí růst cen rezidenčních nemovitostí očekává v městech s vysokou kupní silou – ať již na trhu vlastnického bydlení, či na trhu nájemního bydlení. Dále v městech s vysokým budoucím přírůstkem obyvatel a neposlední řadě ve městech s nedostatečným současným bytovým fondem a novou výstavbou. Takovéto parametry v ĆR stále nejlépe splňuje Ústí n. Labem, které je následováno Ostravou a Plzní.

Naopak na druhé straně spektra Silverline Real Estate očekává z krajských měst v ČR nejnižší budoucí růsty cen nemovitostí v Českých Budějovicích, Hradci Králové či Praze – ve všech třech městech jsou nyní ceny nemovitostí vzhledem ke kupní síle obyvatel již vysoko.

Podle analýzy rozdíly v cenách nemovitostí mezi velkými městy a regiony ČR jasně převyšovaly rozdíly v disponibilních příjmech mezi jednotlivými lokacemi. V dlouhodobém horizontu se ceny bytů v Ústí n. Labem a Ostravě mohou posunout přibližně na 50 % ceny bytů v Praze.