Ceny starších bytů klesly na necelých 88 tisíc Kč za m2, nájmy letí vzhůru

Skypaper.cz, 4. srpna 2022 (08:00)

Průměrná cena staršího bytu v ČR poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla, na začátku léta se prodávaly za 88 756 Kč za čtvereční metr, tedy o 2 % levněji než na jaře, navzdory rekordní inflaci. Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

Rodinné domy naopak navázaly na růst předchozího období. Průměrné ceny ploch provedených transakcí stouply o desetinu na 52 264 Kč za m2. Důvodem je především změna mixu – investice do domů před rekonstrukcí nebo ruin s nižší metrážní cenou klesly na úkor dražších nemovitostí. Zároveň se do nabídky dostalo výrazně více rozestavěných domů v dobrých lokalitách. Určitou roli hraje i fakt, že druhý dům nebo rekreační nemovitost Češi nadále považují za dobrou investici, která ochrání jejich peníze před inflací.

Není však možné očekávat, že se ceny propadnou rovnoměrně napříč celým trhem. Průměrná ceny totiž sráží spíše propady konkrétních typů nemovitostí, které byly v posledních měsících nadhodnocené. „Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále. A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ míní šéf realitní skupiny EHS Hendrik Meyer.

Zatímco v Praze klesla průměrná cena bytu o 3 % na 118 263 Kč za m2 a ve Středočeském kraji o 6 % na 72 578 Kč, na jižní Moravě pokračovaly ceny v růstu. Za byt v Brně a okolí zájemci zaplatili v průměru 95 215 Kč za m2, což je o 3 % více než předchozí kvartál. Za tuto cenu se prodával pražský byt na sklonku roku 2020.

V ostatních regionech dochází k praskání realitních bublin. Průměrné ceny bytů nejvíce klesly ve Zlínském kraji (o 21 % na 44 828 Kč za m2), na Vysočině (o 18 % na 48 072 Kč) nebo Ústeckém kraji (o 14 % na 32 528 Kč). Oproštěno od bytů v kvalitních lokalitách, jako jsou centrální části velkých měst, jsou však propady ještě výrazně větší a je možné je najít ve všech krajích Česka.

Opačná situace je však u rodinných domů, propadají nebo stagnují především kraje s velkým množstvím domů před generální rekonstrukcí, tradičně například Karlovarský, kde statistika zachytila 25 % pokles. Ústecký kraj sice vykazuje ještě 3 % růst, ale dá se předpokládat, že v příštím kvartálu se trend také obrátí. Překvapivý je také propad cen ve Zlínském kraji (o čtvrtinu). Naopak rekordně rostly ceny v Moravskoslezském kraji, kde se začaly prodávat i dražší nemovitosti, což průměrnou cenu zvedlo o skoro 60 % na 48 174 Kč za m2. Podobně vyrostl i Jihočeský kraj – o 44 % na 39 848 Kč.

„Regiony doplácí na ochlazení zájmu investorů a rostoucí náklady, které je nutné vynaložit pro rekonstrukci starších nemovitostí. V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky. „Zájemci v těchto krajích nyní nemají potřebu přeplácet a vyčkávají. To vše ve chvíli, kdy je veřejným tajemstvím, že v následujících měsících výrazně přibude prodejů pod tlakem okolností,“ dodává.

I přes aktuální situaci se od začátku roku prodávalo více než loni. Velký nárůst transakcí zaznamenal například Středočeský, Plzeňský nebo Jihočeský kraj. Důvodem byla především snaha lidí zajistit si hypotéční úvěry za výhodnější úvěrovou sazbu, než jaká je v současnosti. Lákavý je také přímý prodej jako takový, který umožňuje pružnou domluvu majitele se zájemcem.

Přestože experti v 2. kvartálu očekávali růst průměrné ceny za nájemní byt, realita je překvapivá. V polovině Česka rostly nájmy více než 5% tempem, průměrné nájemné vyskočilo dokonce o celých 6 %. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo. Důvodem je uprchlická krize, která snížila počet volných bytů, domácnosti, které nedostaly hypotéku a vzdaly se snu o vlastním bydlení, rostoucí ceny rekonstrukcí, ale také inflace a zvyšující se životní náklady, které majitele tlačí do zvyšování nájemních cen. V Praze se na růstu cen podílí také opětovný start krátkodobých turistických pronájmů.

„Dá se předpokládat, že ceny porostou celou příští polovinu roku. Již v následujících týdnech se v univerzitních městech přidá také poptávka vysokoškoláků, do konce roku přibydou desítky tisíc domácností, které poprvé zamíří do nájmů a další desítky tisíc, které budou hledat nové možnosti kvůli zvyšujícím se nákladům,“ zmiňuje Škrabánek. „Šok to bude hlavně pro menší města, která mají nájemních bytů nedostatek a jejichž obyvatelé nejsou na kontinuální zdražování nájmů, které pravděpodobně přijde, připraveni,“ upozorňuje.

Podle něj se navíc v následujících měsících budou více zavírat nůžky mezi výší nájmů u dříve uzavřených smluv a těch, které se budou podepisovat nově. To bude průměrnou cenu tlačit ještě více nahoru. Majitelé budou muset do nájmů promítnout refinancování hypoték i rostoucí náklady na energie či stavební práce.

Praha poprvé pronajímá za více než 300 korun za m2

V Praze se nájem poprvé dostal nad 300korunovou hranici – průměrný byt se na začátku léta nabízel za 304 Kč za m2. Nejpoptávanější byly i nadále garsoniéry a byty 2+1, mírně posílily rodinné byty s alespoň třípokojovou dispozicí nad 75 m2. Na nové maximum 226 Kč za m2 se dostaly také byty ve Středočeském kraji, u kterých se dá očekávat výrazně vyšší růst v souvislosti s přeléváním poptávky z Prahy dále do metropolitního prstence. O 4 % na 258 Kč za m2 vyrostly nájmy v Brně a bezprostředním okolí. I zde se dá očekávat výrazný nárůst – zejména s ohledem na skutečnost, že pro Brňany a Jihomoravany – tradiční vyznavače vlastního bydlení s preferencí rodinných domů – bude nedostupnost vlastního bydlení větší šok než pro obyvatele hlavního města. Ještě více rostly ceny v dalších krajích – například Zlínském (o 17 % na 204 Kč za m2) a Pardubickém (o 14 % na 211 Kč) nebo na Vysočině (o 10 % na 194 Kč).

V dalších měsících s největší pravděpodobností zrychlí další propady cen u méně kvalitních nemovitostí. Mírně se zúží dostupnost těch kvalitních a trh mírně zpomalí tempo, které nyní neodpovídá jeho možnostem. Nájemní ceny dále porostou a po prvotním šoku se pravděpodobně do konce roku stabilizují na nových hladinách. Ty by mohly být zhruba o 15 % vyšší než na začátku letošního roku.