Martin Skalický: Období korekce je nejlepší pro investice. To se týká i nemovitostí

skypaper.cz, 29. ledna 2023 (16:01)

Martin Skalický stál před víc než patnácti lety u zrodu realitního fondu České spořitelny Reico a následně byl jeho dlouholetým ředitelem. Nyní je šéfem poradenského sboru investiční společnosti Progresus, která před dvěma lety koupila tradičního českého výrobce dřevostaveb RD Rýmařov a spřádá velké developerské plány. Chce být evropskou jedničkou v dřevostavbách. A také by ráda v Česku postavila první dřevěný mrakodrap.

Působíte v investiční společnost Progresus. Jaké máte plány?

Jsme mladá investiční skupina, máme historii méně než dva roky. Všechno začalo akvizicí společnosti RD Rýmařov, což je tradiční společnost s více než padesátiletou historií, která vyrábí dřevostavby. Hlavní byznys RD Rýmařov je založený na takzvaném B2C modelu, to znamená, výrobce produkuje produkty a prodává je přímo klientovi. Nyní pracujeme na modelu B2B. To znamená, aby výroba dřevostavebních komponentů nebyla jen pro koncového klienta, ale aby byla i pro developerský svět. Aby dřevostavební komponenty mohli nakupovat a odebírat obecně developeři, ale hned se na první místo mezi developery staví společnost Progresus, která má už rozpracované projekty v Praze a v blízkém okolí, kde chce stavět rozsáhlé bytové kapacity právě s využitím výrobní základny, kterou vlastní.

Čili chcete být i developerem?

Ano. V rámci skupiny, která je strukturována jako investiční skupina, se vytváří developerská aktivita nebo developerská divize, chcete-li.

S jakým majetkem nakládáte?

V současné době je RD Rýmařov obratově někde přes 1,2 miliardy ročně. Je to významná stabilita ve skupinovém cashflow. Ve skupině jsou ještě další aktivity a další byznysy, které tam zakladatelé, Lukáš Zrůst a Lukáš Foral, umístili. Ale k developmentu. Na jedné straně je výroba, a na druhé straně je nasmlouváno nebo se pracuje na dotažení smluv na zhruba milion, milion a půl metrů čtverečních pozemků, které jsou připraveny k zástavbě převážně rezidenční kapacitou.

Můžete tento projekt víc přiblížit?

Kolegové, kteří se tím cíleně zabývají, studují, jaké stavby a co bylo postaveno kde ve světě. Nejbližší výšková budova ze dřeva je ve Vídni, projekt se jmenuje HoHo. Byli jsme tam na studijní cestě, s architektem Leitnerem jsme se bavili, představoval nám projekt. Ono by se správně takovéto stavbě nemělo říkat dřevostavba, ale spíše kombinovaná stavba, protože to není jen o dřevu. Navíc dřevo v případě této stavby má významnou i statickou pozici.

Budova má centrální skelet, výtahové šachty a schodiště z železobetonu. Ale věž, ta výšková část, která má 24 podlaží, je vybudována opravdu z dřevěných prvků. Ale to není dřevo, jak si představíme, že si třeba v Hornbachu koupíme trámek. Říká se tomu CLT prvky, cross laminated timber. Vypadá to tedy jako obyčejné trámky ze dřeva, ale ve skutečnosti jsou to velmi pevné lepené dřevěné prvky, ať už ve tvaru trámů, nebo desek. Tento materiál má obrovskou statickou nosnost. Je tu jeden prvek, který se logicky na dřevo váže, a to je obava z požární bezpečnosti. Toto je největší oříšek, projít přes hasiče. U nás je stále limit do čtyř nadzemních podlaží.

To jsem chtěl říci, že když zvažujete mrakodrap, tak tady máme limit čtyř podlaží…

Intenzivně pracujeme na tom, aby se našla cesta. Ona ta cesta je, ale nebude jednoduchá, je to takzvaný inženýrský přístup k výstavbě výškových budov. Úplně stejné to bylo v Rakousku, ve Vídni, kde to automaticky nešlo tak jako klasická zděná nebo betonová budova, ale tamní inženýrský tým zvolil inženýrskou cestu. Jednoduše tam musíte zdokumentovat a zdokladovat, případně konkrétními pokusy dokázat, že bezpečnost je dosažena. A že je srovnatelná nebo případně vyšší, než kdybyste se díval na klasické stavby. Dřevo je úžasný materiál, ale nechci, abychom vzbudili dojem, že je teď nějaká kompetice, konkurence dřevo versus jiné materiály. Ne, je to jeden z moderních materiálů, který nachází stále větší a větší uplatnění.

Jak si představujete váš mrakodrap ze dřeva? Kde má vyrůst, jak má být vysoký, jak má vypadat?

To jsou přesně otázky, na které neumím odpovědět, protože jsme teď v procesu přípravy, zejména technologické, aby bylo možné dosáhnout výšku z hlediska povolovacího procesu. Samozřejmě je to i otázka zajištění lokality. O konkrétní lokalitě v tuhle chvíli z logiky věci nebudu hovořit. Ve chvíli, kdy bude možno tuto informaci sdělit, hrozně rádi se podělíme o to co, kde a jak.

Stál jste v čele vůbec prvního realitního fondu v Česku. Jak jste nový byznys rozjížděli?

Přišel jsem do Reica ve chvíli, kdy bylo v procesu zakládání a dostal jsem nabídku pracovat pro fond, který byl v té době ojedinělý, nový, jediný. Vznikal těsně ve vazbě na finalizaci zákona, který umožňoval vznik těchto fondů. S kolegy jsme prošlapávali úplně novou, nevyzkoušenou cestu. Jasně, bylo se kam dívat, v Rakousku a v Německu takové fondy existovaly, a protože Česká spořitelna je ve skupině Erste, tak jsme měli řadu příležitostí diskutovat, učit se, dívat se, jak to dělají kolegové v Rakousku. Moje první pozice byla hned v představenstvu, a fungoval jsem tam řadu let jako investiční ředitel. Později, po odchodu generálního ředitele a předsedy představenstva Tomáše Trčky, jsem převzal jeho roli.

Ve fondovém byznysu, kde pracujete s penězi nikoli svými, ale s penězi investorů, a v otevřeném podílovém fondu jsou investoři z drtivé většiny drobní střadatelé, se zodpovědností opravdu usínáte a ráno se s ní budíte. Myslím, že je to základ všech byznysmenů, kteří pracují s penězi druhých lidí.

Má ještě význam nyní investovat do nemovitostí? Ceny stagnují, někde dokonce klesají, výnosy z investic už nejsou jako dříve…

Investice do nemovitostí má význam v každé době, nemovitosti byly vždy dlouhodobě považovány za element, který udržuje hodnotu v investičním portfoliu. Na druhou stranu, nemovitosti nikdy nebyly hlavním tahounem investičního portfolia, který by měl předbíhat, dohánět a vyrovnávat inflaci. Je to stabilizační prvek portfolia. Ani nemovitosti nejsou imunní vůči poklesům, korekci. Kvalitní nemovitosti v dobře zvolené lokalitě, realiťáci vždycky říkají, „lokalita, lokalita, lokalita“ a já k tomu přidávám „kvalita, kvalita, kvalita,“ bývají zasaženy korekcí relativně málo.

Když se podíváme dozadu, tak nemovitosti vždy poté, co došlo ke korekci na trhu, nabíraly směr nahoru a v relativně krátké době doháněly a následně předháněly předcházející maxima. Proto říkám, že do nemovitostí je vhodné investovat v každou dobu.

Takže říkáte, teď investovat do nemovitostí?

Ne takto direktivně. Říkám, ano, má to smysl a má to význam. Ale vždy si musím uvědomit, jaký jsem investor. Máme tady něco, čemu se říká investiční trojúhelník, jehož vrcholy jsou výkon, riziko a likvidita. Nikdy jako investor nedosáhnu optimální pozici ve všech vrcholech tohoto trojúhelníku. Když jdu po riziku, mám šanci na dobrý výkon nebo obráceně, jdu po vysokém výkonu, musím čelit riziku. To spolu hraje. Ale pak se mi v tom objevuje likvidita. Musím si uvědomit, jaký jsem investor. Pokud jsem investor s rizikovějším apetitem, tak bych se rozhlížel a uvažoval bych, zdali je tu vhodná příležitost k nákupu. Ideální je nakupovat ve chvíli, kdy trh zažívá korekci. Pak začíná sázka na investiční strategii, to znamená, nakupuji a čekám a sleduji trh, jestli se bude vyvíjet tak, jako mnohokráte v minulosti, ale podtrhuji, ono to tak být nemusí. Je to hra s určitým rizikem.

Kde jako zkušený investor aktuálně vidíte příležitosti? Třeba komerční nemovitosti a logistická centra, která nakupují investiční fondy, mají solidní výnosnost i přes deset procent. Pak jsou tady strategie do nájemního bydlení anebo obecně do bydlení…

Záleží, jakou investiční sílu mám. Pokud jsem konzervativní investor s menší investiční silou, podíval bych se po nějakých nemovitostních fondech. Je tam vždy dostatek informací o tom, proč a jaké nemovitosti se do portfolia vybírají. Pokud jsem investor s větší investiční silou, mohu se porozhlédnout po investičních bytech. Tady bych chviličku vyčkal, až uvidíme, jak se současná situace a její vývoj propíše do rozvoje nájemního bydlení. Lidská potřeba bydlet se kvůli nedosažitelným hypotékám přesouvá do nájemního bydlení. Pokud jsem silný investor, tak se mohu sám poohlédnout po komerčních nemovitostech, ať už to jsou kancelářské budovy, retail, logistika. A samozřejmě je dlouhodobě zajímavá investice do zemědělských pozemků a jejich následné scelení a vytvoření kompaktnějších a tím pádem investičně hodnotnějších celků. Nebo investovat do pozemků s potenciálem na výstavbu - development. A to ať rezidenční, tak komerční.

Vy osobně jste investorem do realit?

Ano, nicméně to má určité háčky. V době, kdy jsem byl v představenstvu Reica, logicky kvůli střetu zájmů nebylo přípustné, abych investoval do fondu Reico. Pokud, tak to byly investice mimo fond a mimo Českou spořitelnu. A protože jsem „fondový“ člověk, mám v této oblasti hodně zkušeností, baví mě hledat možnosti investování prostřednictví různých fondů. Vidím v tom bezpečnou a přitom stále zajímavou cestu pro dlouhodobé investování.

Martin Skalický

Trhu s nemovitostmi se profesionálně věnuje bezmála 30 let a to jak v Česku, tak v zahraničí. Před patnácti lety stál u zrodu nemovitostního fondu České spořitelny Reico a následně byl jeho dlouholetým ředitelem. Nyní je šéfem poradenského sboru investiční společnosti Progresus, která před dvěma lety koupila tradičního českého výrobce dřevostaveb RD Rýmařov a spřádá velké developerské plány. Je členem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Realitním a investičním tématům se věnuje i v rámci výuky na Fakultě architektury ČVUT a VŠE.

Více čtěte na www.skypaper.cz